Один из популярных способов применения иностранных компаний – владение недвижимым имуществом за границей и его эксплуатация. В этом случае иностранная компания выступает в качестве собственника недвижимости.

1. Причины создания иностранных компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью

Основная причина, по которой владение иностранным недвижимым имуществом организуется через иностранную компанию, - это оптимизация налогообложения. Это означает, что иностранная компания используется для получения арендного дохода и доходов от продажи недвижимости, которые не облагаются налогами.
Кроме того, определенную роль играют такие аспекты как конфиденциальность, минимизация имущественных рисков,  связанных с возможным обращением взысканий на объект недвижимости, находящийся в собственности конкретного лица, риски рейдерских захватов. А также снижение налога у источника в странах-участниках налоговых соглашений, возможность получения скидки на сумму неуплаченного налога (“tax sparing credit”).

2. Характеристики страны, выгодной для учреждения иностранных компаний по операциям с недвижимостью

Чтобы страна могла рассматриваться как выгодная налоговая юрисдикция для учреждения иностранных компаний по операциям с недвижимостью, она должна удовлетворять следующим критериям:

• В идеале, в этой стране любые доходы, источником которых является иностранное недвижимое имущество, освобождаются от налогов.

• Также можно рассматривать вариант учреждения компании в стране, где низкая ставка корпоративного налога на прибыль сочетается с системой налоговых зачётов, связанных с уплатой налога на такие доходы в других странах. Одной из таких стран является Кипр. Несмотря на то, что доходы от иностранной недвижимости (если она не рассматривается как относящаяся к постоянному представительству) облагаются налогами на Кипре, налоговая система предусматривает вычеты в связи с уплатой налога на эти доходы в другой стране, а благодаря низкой ставке корпоративного налога (10%) доход от иностранной недвижимости обычно фактически освобождается от налогообложения на Кипре (однако необходимо учитывать риск уплаты специального сбора в фонд обороны Кипра («налог на оборону») в "эффективном" размере 2,25%, который обычно взимается с валового дохода от аренды - по этому вопросу рекомендуем получить предварительное заключение Минфина Кипра о том, что налога на оборону с таких доходов не будет).

Если недвижимость сдаётся в аренду в течение трёх лет перед продажей, прибыль от её продажи легко освобождается от налогообложения на Кипре, поскольку её можно квалифицировать как доход от прироста капитала (тем не менее, каждый случай рассматривается индивидуально).

• В идеале, страна регистрации компании по операциям с недвижимостью не взимает налог у источника на дивиденды (или достаточно легко получить освобождение от этого налога).

• В идеале, в стране регистрации компании также не взимается налог на прибыль от продажи акций местных компаний акционерами-нерезидентами.

Поскольку владение иностранной недвижимостью требует относительно небольших трудозатрат, инвесторы получают в свое распоряжение чрезвычайно гибкий инструмент. Действительно, риск того, что налоговые органы в странах проживания инвесторов могут найти основания для взимания налогов с компаний по операциям с недвижимостью (например, по принципу осуществления управления и контроля или посредством постоянного представительства), относительно низок. Тем не менее, учреждение этих структур необходимо тщательно планировать, желательно при участии специалиста по налогам страны проживания инвестора.

Например, доходы иностранных компаний от операций с недвижимостью, находящейся в России, облагаются российскими налогом на прибыль (20%) и НДС (18%). Однако, определенные особенности российского законодательства позволяют иностранным компаниям получать доходы без налогообложения в России. Обратитесь к специалистам Consulco, предоставив информацию о Вашем случае, и мы поможем в разработке оптимальной налоговой идеи.

3. Возможные проблемы

Прежде чем принять решение об учреждении иностранной компании по операциям с недвижимостью, необходимо учесть ряд факторов.

Самым важным вопросом является вероятность признания факта владения недвижимостью в другой стране как образующего постоянное представительство иностранной компании. В зависимости от того, рассматривается ли владение недвижимым имуществом как постоянное представительство, или нет, значительно различается налогообложение доходов от операций с недвижимостью, как в стране, где находится недвижимость, так и в стране регистрации компании-собственника. Необходимо учитывать, что налоговые соглашения (в данном случае между страной регистрации компании и страной местонахождения недвижимости), обычно предусматривают особые условия, применяемые к прибыли от продажи недвижимости, квалифицированной одновременно как постоянное представительство и как недвижимое имущество как таковое. В соответствии с этими соглашениями, такие спорные случаи будут чаще всего рассматриваться как доход от продажи недвижимого имущества. Это может иметь негативный эффект в таких странах как Кипр, где различается налогообложение доходов от постоянного представительства в другой стране (освобождение) и доходов от иностранного недвижимого имущества (кредит).

При структурировании инвестиций в недвижимость желательно использовать холдинговую компанию для владения местной компанией в стране, где находится недвижимость (или иностранной компанией, которой принадлежит недвижимость), если такой вариант приемлем для клиента. Таким образом достигается оптимизация налогообложения (безналоговая продажа) при условии, что холдинговая компания зарегистрирована в юрисдикции, где акционеры освобождаются от уплаты налогов на доходы от дочерних компаний, и существует налоговое соглашение со страной местонахождения недвижимости, - в результате чего право взимать налоги с компании по операциям с недвижимостью получает страна регистрации холдинга. Поиск подходящих юрисдикций для прямого владения недвижимостью требуется лишь в условиях тех рынков, где покупателей интересует лишь непосредственная покупка «камней», а не приобретение компаний, которым эти «камни» принадлежат.

Очень часто оффшорные компании подходят для прямого владения недвижимым имуществом, однако (и это является одной из возможных проблем) в стране местожительства инвестора может существовать законодательство о контролируемых иностранных компаниях (CFC, “controlled foreign corporation”), в соответствии с которым вся прибыль принадлежащих этому инвестору иностранных компаний по операциям с недвижимостью, зарегистрированных в определенных странах (так называемых, «странах чёрного списка»), облагается налогом (даже если эта прибыль не распределяется). По этой причине желательно, чтобы инвесторы получили консультацию местных налоговых экспертов при планировании иностранных структур.

Инвесторы должны быть готовы к тому, что налоговые органы их стран могут оспорить адекватность созданной структуры. Риск такого разбирательства обусловлен различными факторами, в том числе отношением государственных органов данной страны к иностранным компаниям, принятыми стандартами аудита и т.д. Налоговые органы могут попытаться доказать, что управление и контроль иностранной компании по операциям с недвижимостью фактически осуществляются в стране, где находится инвестор / владелец холдинговой компании. Один из способов свести этот риск к минимуму – организовать совет директоров, бóльшая часть которого будет представлена резидентами страны регистрации холдинга.

4. Как мы можем Вам помочь

Consulco имеет значительный опыт налогового планирования инвестиций в недвижимость (в том числе инвестиционных фондов) в различных точках земного шара, в том числе в Афинах, Бухаресте, Будапеште, Киеве, Лондоне, Москве, Нью-Йорке, Стокгольме (в частности, специалисты Consulco предоставляли налоговые консультации при осуществлении сделки, включающей продажу самого крупного коммерческого объекта недвижимости в Стокгольме) и Варшаве. Наши сотрудники обладают высокой квалификацией в финансовых, налоговых и юридических аспектах инвестиций в недвижимое имущество.